빈 층, 고시원으로 바꾸면
얼마 나오나요
창문이 많은 층이라면, 상가 공실을 방으로 나눠 매달 채우는 길이 있습니다.
서울에는 고시원 약 5,150곳, 15만 5천여 실이 있습니다(한국경제, 2026-08-12). 정부는 고시원을 1인 가구 주거로 인정하는 건축기준 개정을 추진 중입니다.
1,050'신촌고시원' 네이버 월 검색
1,680'서울쉐어하우스' 월 검색
3,440'한달단기임대' 월 검색
내 건물 빈 층, 방 몇 개·매출 얼마?
고시원 전환 계산기
바꿀 수 있는 층인가요? 5가지 확인
- 면적: 고시원 면적 합계 500㎡ 미만이면 제2종 근린생활시설, 넘으면 숙박시설입니다.
- 방 크기: 서울은 7㎡ 이상, 방 안 화장실이면 9㎡ 이상입니다.
- 창문: 서울은 방마다 바깥 창문(폭 0.5m·높이 1m 이상)이 필요합니다. 깊은 층은 방 수가 줄어듭니다.
- 지하·도로: 지하층에는 방을 못 둡니다. 2종 일반주거지역은 12m 도로 조건을 구청에 확인합니다.
- 소방: 간이스프링클러·비상구 등 안전시설은 공사 전에 신고합니다.
서울 방 크기·창문 기준은 신축뿐 아니라 용도변경 허가 신청에도 적용됩니다(서울특별시 건축 조례).
누가 운영하나요? 3가지 방식
| 건물주 직접 운영 | 운영사 임차 운영 | 일반 상가 임대 | |
|---|---|---|---|
| 공사비 | 건물주 | 계약으로 정함 | 임차인 |
| 운영 일 | 건물주·총무 | 운영사 | 없음 |
| 건물주 수입 | 매출 − 운영비 | 매출 연동 임대료 | 고정 월세 |
| 만실공식 역할 | 입실자 모집, 채운 방만 보수 | 협의 가능 | - |
하지 않는 것
- 근거 없는 '월 얼마 보장' 약속
- 공사비를 한 덩어리로 받는 계약 (항목별 견적, 시공사는 건물주 선택)
- 매물 중개, 임대차 계약서 작성
자주 묻는 질문
상가를 고시원으로 바꿀 수 있나요?
같은 건물 고시원 면적 합계가 500㎡ 미만이면 제2종 근린생활시설(다중생활시설)로 용도를 바꿀 수 있습니다. 서울은 방 7㎡(화장실 포함 9㎡) 이상, 방마다 바깥으로 난 창문 기준을 맞춰야 하고 지하층에는 방을 둘 수 없습니다.
공사비는 누가 내나요?
건물주가 직접 운영하면 건물주가, 운영사가 임차해 운영하면 계약으로 정합니다. 어느 쪽이든 공사비는 항목별 견적으로 나눠 받고, 시공사는 건물주가 고를 수 있어야 합니다.
수익을 보장해 주나요?
보장하지 않습니다. 만실공식은 방 수·방값·입실 수요를 숫자로 보여 드리고, 마케팅 보수는 채운 방에서만 받습니다.
고시원 자리를 직접 임차해 시작하려면 고시원 자리 임대로 시작하기, 공사 순서는 리모델링·소방 순서를 보세요.