고시원 자리 임대로 시작하기: 신설 전 확인 5가지
임대 계약서에 도장 찍기 전에 '고시원으로 바꿀 수 있는 자리인지'부터 확인합니다.
계약 전 확인 5가지
- 용도변경 가능 여부
근린생활시설 등에서 다중생활시설로 바꿀 수 있는지 구청 건축과에 묻습니다. - 같은 건물 고시원 면적 합계
500㎡ 미만이면 제2종 근린생활시설, 넘으면 숙박시설로 분류됩니다. - 지하층이 아닌지
방(공용시설 제외)은 지하층에 둘 수 없습니다. - 방 면적·창문
서울은 방 7㎡(화장실 포함 9㎡) 이상, 외기에 닿는 창문 기준이 있습니다. - 비상구·소방
비상구를 낼 수 없는 자리면 영업할 수 없습니다. 소방 설치신고는 공사 전에 합니다.
계약서에 넣을 특약은?
- 용도변경·완비증명서가 안 나오면 위약금 없이 해지
- 공사 기간 월세 면제(렌트프리) 기간
- 원상복구 범위를 '고시원 시설 철거' 기준으로 명시
자주 묻는 질문
아무 상가나 고시원으로 바꿀 수 있나요?
아닙니다. 용도변경 가능 여부, 같은 건물 고시원 면적 합계, 지하층 여부, 비상구·소방 기준을 통과해야 합니다. 임대차 계약 전에 구청 건축과와 소방서에 먼저 묻습니다.
임대 계약부터 하면 안 되나요?
허가가 안 나면 보증금·월세만 나갑니다. 계약 전에 용도변경과 소방 가능 여부를 확인하고, 안 될 때 해지할 수 있는 특약을 넣으세요.